Nichée au cœur du canton d’Uri, la station suisse d’Andermatt incarne aujourd’hui l’un des projets de reconversion touristique les plus ambitieux et réussis des Alpes. Autrefois bourgade militaire isolée, elle est devenue en moins de deux décennies une destination alpine haut de gamme, attirant investisseurs internationaux et skieurs fortunés. Cette transformation spectaculaire porte la marque d’un visionnaire égyptien : Samih Sawiris.
De caserne à vitrine alpine : la vision de Samih Sawiris
Le tournant historique d’Andermatt s’amorce en 2005, lorsque l’armée suisse annonce la fermeture partielle de la garnison militaire locale, libérant ainsi d’importants terrains au cœur du village. Consciente de l’impact économique de ce retrait pour la commune, la Confédération ouvre la porte à une reconversion touristique. C’est dans ce contexte que l’homme d’affaires égyptien Samih Sawiris, fondateur du groupe Orascom Development Holding, propose une vision audacieuse : faire d’Andermatt une destination alpine de luxe intégrée, capable de rivaliser avec St. Moritz ou Zermatt.
En 2007, après plusieurs mois de négociations, un protocole d’accord est signé entre Sawiris, la commune d’Andermatt, le canton d’Uri et la Confédération suisse. Ce protocole prévoit une série de garanties, notamment en matière de respect environnemental, d’implication locale et de retombées économiques régionales. L’acceptation populaire du projet est confirmée lors d’un référendum communal, qui obtient près de 96% de votes favorables.
Pour concrétiser cette métamorphose, la société Andermatt Swiss Alps AG (ASA) est officiellement fondée en 2009, avec Sawiris comme principal investisseur. Le montant total des investissements prévus à terme dépasse les 1,8 milliard de francs suisses, dont 1,67 milliard CHF ont déjà été investis à fin 2023 selon les dernières publications du groupe. Ces fonds ont permis la transformation profonde de l’environnement bâti d’Andermatt :
- Six hôtels haut de gamme, dont le flagship The Chedi Andermatt, ouvert en décembre 2013, avec ses 123 chambres et suites, un spa de 2 400 m², deux restaurants gastronomiques, et une gestion intégrée orientée vers la clientèle internationale. Ce projet a nécessité un investissement initial de plus de 300 millions CHF.
- 42 immeubles résidentiels totalisant plus de 700 appartements ont été achevés ou sont en cours de construction dans le nouveau quartier d’Andermatt Reuss, une extension architecturale moderne du village historique.
- Un terrain de golf 18 trous homologué PGA, inauguré en 2016, s’étendant sur 1,3 km² entre Andermatt et Hospental.
- Plus de 500 millions CHF ont été consacrés à la modernisation du domaine skiable dans le cadre de la fusion entre les stations de Nätschen et Sedrun, officialisée sous la marque Andermatt+Sedrun+Disentis (ASD) à partir de 2018. Ce regroupement a permis la création de l’un des plus grands domaines skiables interconnectés de Suisse centrale, avec 180 km de pistes au total.
Le projet bénéficie également de la mise en place de la taxe forfaitaire pour résidents étrangers fortunés, incitant une clientèle internationale à s’installer partiellement à Andermatt. En parallèle, ASA a assuré la construction de nouveaux commerces, écoles, infrastructures sportives, et s’est engagée à respecter des normes environnementales suisses strictes, avec des bâtiments à haute performance énergétique et des projets de compensation carbone.
L’arrivée de Vail Resorts à Andermatt : une accélération stratégique et une ouverture sur le marché nord-américain
En 2022, la transformation d’Andermatt prend une nouvelle dimension avec l’entrée de Vail Resorts, géant américain de l’exploitation de stations de ski.
Le 27 août de cette année, le groupe américain Vail Resorts, Inc., coté au NYSE (code : MTN), annonce officiellement avoir finalisé l’acquisition de 55% des parts de Andermatt-Sedrun Sport AG (ASSAG), la société exploitante du domaine skiable. Le montant de la transaction s’élève à 149 millions de francs suisses, une somme conséquente destinée à renforcer tant les infrastructures sportives que les ambitions commerciales de la station.
Cette opération représente la toute première incursion de Vail Resorts en Europe, après avoir consolidé un portefeuille de plus de 40 stations en Amérique du Nord et en Australie, dont des géants comme Whistler Blackcomb (Canada), Vail, Park City ou Beaver Creek (États-Unis). L’entrée sur le continent européen à travers Andermatt ne doit rien au hasard : la station suisse, déjà largement remodelée par Orascom Development, présente tous les attributs d’un futur hub alpin haut de gamme, avec des connexions ferroviaires efficaces, une clientèle internationale croissante, et une offre d’hébergement premium en pleine expansion.
Sur les 149 millions CHF déboursés :
- 110 millions CHF sont spécifiquement dédiés à la modernisation du domaine skiable, incluant :
- le remplacement ou la mise à niveau de plusieurs remontées mécaniques obsolètes, en particulier du côté de Sedrun,
- l’extension des réseaux de neige de culture avec des canons de dernière génération plus efficaces et plus sobres en énergie,
- l’amélioration de l’accessibilité et de la fluidité sur le domaine, par le biais de nouvelles connexions interstations.
- Les 39 millions CHF restants sont réinvestis dans le pôle immobilier via Andermatt Swiss Alps AG, renforçant le développement de logements touristiques, de commerces et de services adaptés à une clientèle internationale.
Un engouement américain sans précédent
En parallèle, la station est intégrée à l’« Epic Pass », le forfait international de Vail Resorts, qui donne accès à plus de 60 destinations à travers le monde, dont Whistler Blackcomb, Vail, Breckenridge, Park City, Hakuba Valley (Japon)… et désormais Andermatt. Cette intégration, effective dès l’hiver 2022/23, permet aux titulaires nord-américains de découvrir Andermatt dans le cadre de leur abonnement annuel, favorisant ainsi une hausse immédiate de la fréquentation étrangère. Selon les données d’Orascom, la clientèle américaine à Andermatt a augmenté de +18% entre l’hiver 2022/23 et 2023/24.
Ce système génère plusieurs bénéfices stratégiques :
- Une hausse significative de la fréquentation internationale : en 2023, plus de 10 000 skieurs nord-américains ont visité Andermatt via leur Epic Pass, soit une augmentation de près de +30 % sur ce segment par rapport à 2021.
- Un lissage de la fréquentation sur la saison grâce à des visiteurs long-courriers qui séjournent plus longtemps (durée moyenne des séjours américains : 6,8 jours contre 4,1 jours pour les Suisses, selon Andermatt Swiss Alps AG).
- Une augmentation des dépenses annexes : la clientèle Epic Pass consomme plus dans les restaurants d’altitude, commerces de sport et hébergements de catégorie supérieure, générant ainsi un chiffre d’affaires additionnel estimé à +12 % par visiteur, toujours selon une étude interne d’Orascom.
Depuis le début de l’année 2025, Andermatt connaît un afflux massif d’investisseurs américains. Plus de 14 millions de francs suisses ont été investis par ces derniers dans l’achat ou la réservation d’appartements neufs, soit presque le double des transactions de l’année précédente. En 2023, aucun investisseur américain n’avait été recensé. La chaîne SRF rapporte plus de 1 200 demandes d’investisseurs américains concernant des biens immobiliers à Andermatt .
Cette ruée vers l’or blanc s’explique par plusieurs facteurs : la stabilité politique et économique de la Suisse, la solidité du franc suisse, et la qualité de vie exceptionnelle offerte par la région. La réélection de Donald Trump aux États-Unis a également poussé de nombreux Américains fortunés à chercher des refuges sûrs à l’étranger.
Andermatt, un modèle économique inspiré des pratiques nord-américaines
L’autre composante du modèle nord-américain déployé à Andermatt est d’ordre immobilier. Inspiré du concept des « condo-hotels » florissants à Aspen ou Whistler, il consiste à développer des résidences de luxe en copropriété, intégrées dans des structures hôtelières, avec services mutualisés et gestion locative centralisée.
Ce format, attractif pour des investisseurs ou propriétaires à temps partiel, permet :
- d’optimiser l’occupation des logements, traditionnellement faible dans les stations alpines suisses (le taux moyen d’occupation des résidences secondaires en Suisse est estimé à 30-35 % selon l’OFS),
- de générer des revenus locatifs réguliers pour les propriétaires, via un système de revenue sharing piloté par l’exploitant hôtelier,
- de renforcer l’attractivité touristique du parc immobilier grâce à des standards hôteliers élevés (ménage, room service, spa, conciergerie…).
Le projet phare en cours à Andermatt, baptisé “The Alpinist”, incarne pleinement cette stratégie. Situé dans le quartier d’Andermatt Reuss, il propose 18 résidences haut de gamme, dont certaines avec jacuzzis privés et vues panoramiques sur les Alpes uranaises. Chaque logement bénéficie d’un accès aux services du Chedi ou d’hôtels partenaires, avec un rendement locatif potentiel annoncé entre 2,5 % et 3,8 % brut annuel, selon les brochures commerciales publiées par Andermatt Swiss Alps AG et Barnes Suisse.
Depuis le lancement du projet en 2009, Andermatt Swiss Alps AG (ASA) a investi environ 1,67 milliard de francs suisses dans le développement de la région, incluant la construction de résidences, d’hôtels, d’infrastructures de loisirs et de services, ainsi que la modernisation des installations existantes . Ces investissements ont permis la création de plus de 500 emplois directs, faisant d’ASA l’un des plus grands employeurs du canton d’Uri. La modernisation des infrastructures et l’augmentation de la fréquentation touristique ont également stimulé l’économie locale, bénéficiant aux commerces, restaurants et prestataires de services de la région .
La métamorphose d’Andermatt, orchestrée par Samih Sawiris et renforcée par l’arrivée de Vail Resorts, illustre comment une vision stratégique, des investissements ciblés et une collaboration internationale peuvent transformer une localité en une destination touristique de premier plan. Cette success story à l’égyptienne démontre que l’innovation et l’audace peuvent redéfinir le paysage alpin suisse, attirant une clientèle mondiale en quête d’excellence et d’authenticité.
